而要砍断一根木头却要费点劲一样

时间:2018-08-06 19:46来源:未知 作者:admin 点击:
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  2017年末,三盛、福晟相继通过借壳在港股完成上市,正荣也于2018年初成功挂牌。今年二季度刚开始,弘阳地产便递交了招股说明书,4月26日大发地产不甘人后,重复了同样的动作。

  此前无论规模还是动作都相对低调的大发地产,此刻好似站上了《中国好声音》的舞台。面对评委席上抛来的“你的梦想是什么?”这一问题,大发地产在聚光灯下许下了“冲击千亿,甚至未来5年冲击3000亿元”的愿景。

  正当市场欲以好奇的目光打量这位“面试者”时,其官网却接连多日因服务不稳定而无法正常访问,这让原本就鲜有公开信息的大发地产显得更加神秘。

  大发地产原名凯润房地产,1996年发迹于浙江温州,5年后,扩张至上海并将总部迁至上海,十多年来在上海总计开发五项物业,累计建筑面积达48.98万平方米,当前业务主要集中于长三角地区。创始人葛和凯已辞去管理层职位,鲜少露面,80后“二代”葛一旸全面接班,主持工作。

  对于中小房企而言,复制规模房企高增长路径的有效办法便是引入其麾下成熟人才。弘阳地产如此,大发地产亦是。

  2018年初,世茂集团执行董事廖鲁江告别效力7年的老东家,转投大发地产,担任执行总裁。纵观廖鲁江的从业经历,无论龙湖还是世茂,皆为千亿级房企。

  廖鲁江新官上任即将火点向“规模”。他直言:“中型房企如果想要在未来活下去,此刻就必须拿出奋斗者之心,拿出敢叫日月换新天的魄力,招兵买马,战略进取,加速进入千亿级俱乐部,未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

  大发地产的营收来源主要为物业开发及销售、商业物业投资以及经营和物业管理服务三方面。近三年里,三块业务均有增长,其中物业开发占比由89.2%增至97.9%,是大发地产绝对核心的业务,而物业管理服务逐渐边缘化至0.2%。

  此外,大发地产旗下的商业物业主要为上海凯鸿广场、南京艾尚天地、南京凯鸿广场、港陆广场。数据显示,艾尚天地的营业情况向好,收入贡献逐年上升,2017年已占据商业物业总额的59%,与之形成对比的是凯鸿和港陆的颓势难掩。

  资料显示,2015-2016年,大发地产经营收益微减,但毛利和毛利率却均有上升。2017年,大发的经营收益由上一年的6.57亿元一跃至44.14亿元,同比大增571.84%,同期毛利率却下降了3.2个百分点,为近三年最低。

  对于这一表现,大发地产表示,主要由于大发继续扩张位于长三角的地区业务,从而使得已竣工及交付的住宅项目数量增加、总建筑面积增加以及平均售价的上涨。

  截至2018年2月底,大发旗下的24个项目构成为20栋住宅物业,3栋商业综合体及一个办公楼层,全部分布于长三角地区,总部上海有5个,其余19个项目分布于江浙皖三省。

  这一布局让大发地产颇为得意,其在招股书中表示,长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在。

  然而,大发地产现有土储总建筑仅为172.03万平方米,其中,可销售及出租的已竣工物业共计20.28万平方米,占总土地储备的11.8%;110.36万平方米的在建物业,占总土地储备的64.1%;41.39万平方米的持作未来开发物业,占总土储的24.1%。

  除了上海、南京,大发地产大量持仓的项目均位于三四线城市。具体来看,安徽是其第一大土储所在地,占据了近半壁江山,安徽地区的土储主要集中在安庆和芜湖,其中安庆一地的土储便高达61万平方米,占据总土储的35%。浙江紧随其后,四成土储皆汇于此,温州、宁波和舟山为主粮仓。

  招股书中,大发地产表示,因为商业物业位置优越,带来了稳定的现金流量,其实施的积极而稳健的财务政策及运营也是优势之一。

  2015年和2016年,大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元, 2017年这一数值骤降为-23.93亿元。针对这一表现,大发地产表示,主要是由于物业开发活动增加令已竣工持作销售物业增加,由于预售新物业项目减少令客户预付款项减少,物业开发活动增加令在建物业增加。

  2、空间看不见的磁力线,是封闭循环的,如果你试图去隔断它,你必须用一种能量,并且它会反作用于你。而当你的这种能量一旦消失后,它又恢复成封闭循环的状态。 这就像你在空中划一刀不费劲,而要砍断一根木头却要费点劲一样。

  2015-2017年,大发地产的银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元,其中,2017年大发的贷款额增长84%;净资产负债率达269.8%,同比增长119.8%;融资成本也由3.59亿元增长至4.76亿元。

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  对于未来的融资,大发地产表示可能会寻求债务融资机会,包括资产支持型证券计划、公司债券及其他债务发行筹集资金。

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